Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach dem Tod?

Die Erben zahlen, zuerst aus dem Nachlass. Was bei einer Ausschlagung gilt, wie lange die Miete weiterläuft und wann die Kosten bei der Erbschaftsteuer zählen.

Jemand stirbt, und wenige Wochen später steht eine Frage im Raum, über die vorher niemand gesprochen hat: Wer bezahlt eigentlich, dass die Wohnung leer wird? Oft stellt sie das Kind, das weit weg wohnt und jetzt den Schlüssel in der Hand hält. Rechtlich ist die Antwort ziemlich klar. Was sie im Einzelfall bedeutet, hängt davon ab, ob Sie das Erbe annehmen, wie viele Erben es gibt und wie schnell Sie handeln.

Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach dem Tod?

Die Erben zahlen die Wohnungsauflösung. Nach § 1967 BGB haften sie für die Nachlassverbindlichkeiten, und die Räumung gehört zu den Kosten, die bei der Abwicklung des Nachlasses entstehen. Bezahlt wird zuerst aus dem Geld des Verstorbenen. Reicht das nicht, haften die Erben grundsätzlich auch mit ihrem eigenen Vermögen.

Diese Haftung lässt sich auf den Nachlass begrenzen, und zwar über eine Nachlassverwaltung oder ein Nachlassinsolvenzverfahren (§ 1975 BGB). Das kommt in Frage, wenn mehr Schulden als Vermögen da sind. Ob sich der Schritt in Ihrem Fall lohnt, klären Sie mit einem Anwalt für Erbrecht.

Wer zahlt, wenn es mehrere Erben gibt?

Bei mehreren Erben zahlen alle gemeinsam. Für gemeinschaftliche Nachlassverbindlichkeiten haften sie als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Gläubiger des Nachlasses können sich also an jeden Einzelnen halten. Untereinander teilen die Erben die Kosten in der Regel nach ihrer Erbquote, sodass am Ende jeder seinen Anteil trägt.

Den Nachlass verwalten die Erben gemeinschaftlich (§ 2038 BGB). Die Räumung sollte deshalb nicht einer allein beschließen. Halten Sie schriftlich fest, wer den Auftrag unterschreibt und wie die Kosten geteilt werden. Eine Nachricht in der Familiengruppe, auf die alle zustimmend antworten, ist besser als gar nichts. Sie schützt Sie, falls später jemand sagt, er sei nicht gefragt worden.

Muss ich die Räumung zahlen, wenn ich das Erbe ausschlage?

Nein. Wer das Erbe wirksam ausschlägt, wird nicht Erbe und muss die Wohnungsauflösung nicht bezahlen. Die Frist beträgt nach § 1944 BGB sechs Wochen. Sie beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung wissen. Lebte der Verstorbene nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn dort auf, gelten sechs Monate.

Die Erklärung geben Sie beim Nachlassgericht ab, entweder dort zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form über einen Notar (§ 1945 BGB). Läuft die Frist ungenutzt ab, gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB). Ausschlagen heißt alles oder nichts: Sie können nicht die Schulden ablehnen und das Sparbuch behalten. Das Erbe geht dann an die Nächsten in der Erbfolge, die ihrerseits ausschlagen können.

Vorsicht beim Aufräumen in dieser Zeit. Eine Annahme kann auch durch Verhalten geschehen, etwa wenn Sie mit dem Nachlass umgehen wie ein endgültiger Erbe. Die Wohnungsauflösung allein gilt nach verbreiteter Auffassung zwar nicht automatisch als Annahme. Wer noch überlegt, sollte sich trotzdem auf das Nötigste beschränken, nichts verkaufen oder verschenken und schriftlich festhalten, dass er das Erbe noch nicht angenommen hat.

Wer räumt die Wohnung, wenn niemand erbt?

Schlagen alle Erben aus oder ist kein Erbe bekannt, sorgt zunächst das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses (§ 1960 BGB). Es kann einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass verwaltet und die Räumung veranlasst, soweit Geld vorhanden ist. Findet sich am Ende niemand, erbt das Bundesland des letzten Wohnsitzes, bei Essen also Nordrhein-Westfalen (§ 1936 BGB).

Für den Vermieter dauert das oft lange. Er darf die Wohnung nicht auf eigene Faust ausräumen. Will er seine Ansprüche gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen, kann er beim Nachlassgericht beantragen, dass ein Nachlasspfleger bestellt wird (§ 1961 BGB). Ab dann gibt es einen Ansprechpartner, der die Räumung beauftragen kann.

Wie lange läuft die Miete nach dem Tod weiter?

Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Tritt niemand nach § 563 BGB in den Vertrag ein, etwa ein Ehepartner im Haushalt, wird er mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Erben und Vermieter dürfen dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt wissen.

Die gesetzliche Frist bedeutet: Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats, Ende mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d BGB). Wer bis zum dritten Werktag im März kündigt, ist Ende Mai aus dem Vertrag. Wer diesen Tag verpasst, zahlt einen Monat länger.

Rechnen Sie das einmal durch: Bei 700 Euro Warmmiete kosten knapp drei Monate rund 2.100 Euro, für eine Wohnung, in der niemand mehr wohnt. Die Räumung sollte deshalb vor dem Ende der Frist erledigt sein, damit Sie die Wohnung pünktlich übergeben. Entrümpeltrupp NRW räumt in der Regel innerhalb von 24 bis 72 Stunden nach Auftrag.

Kann man die Kosten der Wohnungsauflösung von der Steuer absetzen?

Bei der Einkommensteuer meist nicht, bei der Erbschaftsteuer unter Umständen schon. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass Kosten für Haushaltsauflösung und Räumung der Wohnung des Verstorbenen als Nachlassregelungskosten abzugsfähig sein können (Az. II R 30/19). Für Erbfälle ab dem 1. Januar 2025 gibt es dafür einen Pauschbetrag von 15.000 Euro.

Den Pauschbetrag nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG zieht das Finanzamt ohne Nachweis ab. Er gilt insgesamt für Bestattung, Grabmal, übliche Grabpflege und die Kosten der Nachlassregelung zusammen, nicht für jeden Posten einzeln. Für Erbfälle vor 2025 lag er bei 10.300 Euro. Sind Ihre tatsächlichen Kosten höher, können Sie diese einzeln mit Rechnungen belegen.

Wichtig für die Einordnung: Diese Abzüge spielen nur eine Rolle, wenn überhaupt Erbschaftsteuer anfällt. Kinder haben nach § 16 ErbStG pro Elternteil einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro. Viele Erben zahlen deshalb gar keine Erbschaftsteuer, und dann bringt auch der Pauschbetrag nichts.

Die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG greift im Erbfall dagegen meist nicht. Das Bundesfinanzministerium führt die Haushaltsauflösung in seiner Beispielliste ausdrücklich als nicht begünstigt, und die Wohnung des Verstorbenen ist in der Regel nicht Ihr eigener Haushalt. Wann § 35a doch gilt und warum Sie dafür überweisen statt bar zahlen müssen, erklärt der Beitrag Entrümpelung steuerlich absetzen.

Was kostet die Wohnungsauflösung im Erbfall?

Bei Entrümpeltrupp NRW kostet eine Wohnungsauflösung 11 bis 40 Euro pro Quadratmeter, je nach Füllgrad. Eine 2-Zimmer-Wohnung beginnt bei 800 Euro, eine 3-Zimmer-Wohnung bei 900 Euro, wenn nur wenig Inventar da ist. Normal gefüllt liegt eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern bei etwa 2.000 bis 2.600 Euro.

Ohne Aufzug kommen ab dem ersten Obergeschoss 5 Prozent dazu, ab dem zweiten 10 Prozent. Den verbindlichen Festpreis nennen wir schriftlich nach einer kostenlosen Besichtigung. Gut erhaltene Möbel, Antiquitäten und anderer verwertbarer Hausrat werden angerechnet, der Betrag steht beziffert im Angebot. Wie viel das ausmacht, hängt ganz vom Haushalt ab. Ihre eigene Spanne können Sie vorab mit dem Preisrechner schätzen.

Sind nur noch ein paar Möbelstücke übrig, brauchen Sie keine Firma. In Essen holt die EBE pro Termin etwa einen Kubikmeter Sperrmüll kostenlos ab. Was dazugehört, steht im Beitrag Was darf in den Sperrmüll?.

Urkunden, Fotos, Schmuck und Sparbücher sortieren wir beim Räumen aus und übergeben sie gesammelt, auch wenn Sie nicht dabei sind. Was nach einem Todesfall sonst zu regeln ist, von der Erbengemeinschaft bis zur Übergabe an den Vermieter, steht auf unserer Seite zur Haushaltsauflösung im Erbfall.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Hinweise und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei überschuldetem Nachlass, Streit in der Erbengemeinschaft oder unklarer Erbenstellung sprechen Sie mit einem Fachanwalt für Erbrecht. Stand der Angaben: Oktober 2026.