Wohnung besenrein übergeben: Was Vermieter verlangen dürfen

Besenrein heißt nicht blitzblank. Was der BGH dazu entschieden hat, was Mieter beim Auszug erledigen müssen und wann Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Beim Auszug steht im Übergabeprotokoll oft nur ein Wort: besenrein. Was genau damit gemeint ist, sorgt regelmäßig für Streit um die Kaution. Dieser Ratgeber erklärt, was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat, was Sie beim Auszug tatsächlich erledigen müssen und wann ein Mietvertrag mehr verlangen darf. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.

Was bedeutet besenrein?

Besenrein bedeutet, dass die Wohnung leer geräumt und frei von groben Verschmutzungen ist. So hat es der Bundesgerichtshof 2006 festgehalten (Urteil vom 28. Juni 2006, VIII ZR 124/05). Gemeint ist eine einfache Reinigung mit Besen oder Staubsauger. Eine Grundreinigung, frisch geputzte Fenster oder Renovierungsarbeiten fallen nicht darunter.

Im Gesetz selbst taucht das Wort nicht auf. § 546 BGB verpflichtet Mieter lediglich, die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Was „besenrein“ konkret heißt, ergibt sich deshalb aus der Rechtsprechung. Im Fall von 2006 hatte ein Vermieter Schadensersatz verlangt, unter anderem wegen Rauchspuren und Reinigungsarbeiten. Der BGH stellte klar: Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Nach verbreiteter Ansicht schulden Mieter diesen Zustand auch dann, wenn der Mietvertrag das Wort gar nicht enthält (so etwa das Amtsgericht Sonneberg, Urteil vom 12. Januar 2024, 4 C 73/23).

Gibt es ein neues Gesetz von 2018 zur besenreinen Übergabe?

Nein. Ein Gesetz, das 2018 die besenreine Übergabe neu geregelt hat, gibt es nicht. Der Begriff ist bis heute nicht gesetzlich definiert. Maßgeblich ist weiterhin das BGH-Urteil von 2006. Wer online auf ein „neues Gesetz 2018“ stößt, sollte nach der genauen Fundstelle fragen.

Woher die Suchanfrage stammt, lässt sich nicht sicher sagen. Belegbar ist, dass der BGH im August 2018 ein Urteil zum Auszug gefällt hat. Dabei ging es allerdings um Schönheitsreparaturen, nicht um die Reinigung: Eine Formularklausel, die Mietern einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Renovierung auferlegt, bleibt unwirksam, auch wenn der Mieter mit dem Vormieter eine Renovierung vereinbart hat (Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16). An der Bedeutung von „besenrein“ hat das nichts geändert.

Was gehört konkret zur besenreinen Übergabe?

Zur besenreinen Übergabe gehört, dass die Wohnung leer ist und grober Schmutz entfernt wurde. Böden werden gefegt oder gesaugt, Müll, Essensreste und grobe Klebereste kommen weg. Wischen, Polieren oder eine Grundreinigung schuldet der Mieter nach der Linie des BGH nicht, solange der Vertrag nicht wirksam etwas anderes regelt.

Das gehört in der Regel dazu:

eigene Möbel, Gegenstände und Abfälle vollständig entfernen, auch aus Keller, Dachboden und Abstellräumen
Böden fegen oder saugen
groben Schmutz wie Essensreste, Müll oder Klebereste beseitigen
alle überlassenen Schlüssel zurückgeben

Das gehört nicht dazu:

Fenster putzen
Böden nass wischen oder Armaturen polieren
Wände streichen oder tapezieren, denn das ist eine Frage der Schönheitsreparaturen und nicht der Reinigung
Spuren normaler Abnutzung beseitigen, die nach § 538 BGB der Mieter nicht zu vertreten hat

Müssen Mieter beim Auszug die Fenster putzen?

Nein, bei einer besenreinen Rückgabe nicht. Der BGH hat die Fensterreinigung in seinem Urteil von 2006 nicht zur besenreinen Rückgabe gezählt. Der Mieterverein zu Hamburg beruft sich in seinem Ratgeber auf dieselbe Entscheidung. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mietvertrag dazu eine wirksame Regelung enthält.

Schmutzige Fenster entstehen durch Wetter und normales Wohnen. Für Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, müssen Mieter nach § 538 BGB nicht einstehen. Wer die Fenster vor der Abnahme trotzdem kurz reinigt, tut das freiwillig. Ist nur eine besenreine Übergabe geschuldet, rechtfertigen ungeputzte Fenster nach dieser Rechtsprechung allein keinen Abzug von der Kaution.

Müssen Dübellöcher vor der Übergabe geschlossen werden?

Die Dübel selbst sollten Sie herausnehmen. Ob die Löcher verschlossen werden müssen, beurteilen Gerichte nicht einheitlich. Der BGH hat 1993 entschieden, dass Dübellöcher in üblichem Umfang zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören. Das Landgericht Wuppertal verlangte 2020 dagegen, Bohrlöcher beim Auszug fachgerecht zu verschließen.

Im Wuppertaler Fall ging es allerdings um 126 Löcher (Urteil vom 16. Juli 2020, 9 S 18/20). Die BGH-Entscheidung stammt vom 20. Januar 1993 (VIII ZR 10/92). Der Mieterverein zu Hamburg zählt das Beseitigen von Dübellöchern zu den Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Für die Praxis heißt das: Ein paar Löcher mit Spachtelmasse zu schließen, kostet wenig Zeit und vermeidet eine Diskussion bei der Abnahme.

Was gilt für Einbauten, Keller und Dachboden?

Was Sie selbst eingebaut haben, müssen Sie grundsätzlich wieder entfernen, sofern mit dem Vermieter nichts anderes vereinbart ist. Mitvermietete Keller, Dachböden und Abstellräume gehören zur Mietsache. Sie werden ebenso vollständig geräumt und von grobem Schmutz befreit zurückgegeben wie die Wohnung selbst.

Zu Einbauten zählen etwa selbst verlegtes Laminat, eine eigene Küche, Regalsysteme oder Trennwände. Grundlage ist die Rückgabepflicht aus § 546 BGB. Nach § 539 Abs. 2 BGB dürfen Mieter eigene Einrichtungen wegnehmen, müssen dabei entstandene Schäden aber beheben. Will der Vermieter oder ein Nachmieter etwas übernehmen, sollte das schriftlich festgehalten werden.

Keller und Dachboden werden beim Auszug oft vergessen. Bleiben dort oder in der Wohnung größere Mengen zurück, kann Streit darüber entstehen, ob die Wohnung überhaupt zurückgegeben wurde. Für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter nach § 546a BGB eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen. Für einzelne Möbelstücke reicht oft die Sperrmüllabholung: In Essen holen die Entsorgungsbetriebe Essen (EBE) Sperrmüll aus Privathaushalten in haushaltsüblichen Mengen kostenlos ab. Wie Sie den Termin anmelden, steht in unserer Anleitung zur Sperrmüllabholung.

Darf der Mietvertrag mehr verlangen als besenrein?

Ja, aber nur in Grenzen. Eine Klausel im Formularmietvertrag, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand eine Grundreinigung oder die Reinigung durch eine Fachfirma vorschreibt, halten Gerichte häufig für unwirksam. Eine einzeln ausgehandelte Vereinbarung oder eine Klausel, die eine Reinigung nur bei Bedarf verlangt, kann dagegen wirksam sein.

Ein Beispiel ist das bereits erwähnte Urteil aus Sonneberg. Dort sollte die Mieterin laut Formularvertrag am Ende „in jedem Fall unabhängig vom Bedarf“ eine Grundreinigung durchführen. Das Gericht hielt die Klausel für unwirksam, weil sie Mieter unangemessen benachteiligt. Die Vermieterin durfte die Reinigungskosten deshalb nicht mit der Kaution verrechnen.

Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, hängt vom genauen Wortlaut ab. Das kann ein Ratgeber nicht prüfen. Im Zweifel fragen Sie vor dem Auszug beim örtlichen Mieterverein oder bei einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht nach.

Wie lässt sich Streit bei der Übergabe vermeiden?

Am besten mit einem gemeinsamen Übergabeprotokoll und eigenen Fotos. Halten Sie den Zustand jedes Raums fest, auch in Keller und Dachboden, und notieren Sie die Zählerstände. Unterschreiben Sie nur, was tatsächlich zutrifft. So lässt sich später belegen, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem er die Wohnung zurückerhält. Auch deshalb sind Datum und Fotos im Protokoll wichtig.

Wer den Auszug nicht allein stemmen kann oder möchte, kann eine Entrümpelungsfirma beauftragen. Der Entrümpeltrupp NRW räumt Wohnung, Keller und Dachboden, entsorgt den Hausrat fachgerecht und übergibt die Räume besenrein, auf Wunsch mit Fotodokumentation für den Vermieter. Mehr dazu auf der Seite Wohnungsauflösung.

Quellen

Häufige Fragen

Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?

Die Wohnung muss leer geräumt und von groben Verschmutzungen befreit sein, also gefegt oder gesaugt. So hat es der Bundesgerichtshof 2006 entschieden (VIII ZR 124/05). Eine Grundreinigung ist damit nicht gemeint.

Gibt es ein neues Gesetz 2018 zur besenreinen Übergabe?

Nein. Der Begriff „besenrein“ ist gesetzlich nicht definiert, maßgeblich ist weiterhin das BGH-Urteil von 2006. Ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2018 betraf Schönheitsreparaturen, nicht die Reinigung beim Auszug.

Muss ich die Fenster putzen, wenn die Wohnung besenrein übergeben wird?

Nein. Der BGH hat die Fensterreinigung nicht zur besenreinen Rückgabe gezählt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mietvertrag dazu eine wirksame Regelung enthält.

Darf der Vermieter eine professionelle Endreinigung verlangen?

Formularklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Grundreinigung oder eine Fachfirma vorschreiben, halten Gerichte häufig für unwirksam, so etwa das Amtsgericht Sonneberg 2024. Ob Ihre Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut ab. Im Zweifel hilft der örtliche Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht.